关键的外卖
CoreLogic的最新分析发现，悉尼和墨尔本有65个市场的房价低于2010年以来的历史高点，卖家甚至愿意亏本出售，但买家却不感兴趣。
悉尼和墨尔本的公寓市场表现不佳，通常与2010年代建造的投资级公寓供应过剩有关。
2010年公寓热潮的结果意味着，一些最方便、位置最优越的开发用地在特定时间被特定类型的买家所利用——然而，在投资热潮期间建造的供应可能无法满足当今买家的需求。许多人可能会担心这些楼盘的缺陷，或者被高密度和相对较小的户型吓跑，而不是急于购买这些相对负担得起的楼盘。
即使是今天的投资者也可能对这些市场望而却步，因为在过去10年的大部分时间里，这些市场的资本增长回报率都很低。
CoreLogic的一项新分析发现，悉尼和墨尔本的65个市场的价值低于2010年代以来的历史高点，卖家甚至愿意亏本出售，但买家却不感兴趣。
澳大利亚的住房负担能力在几个方面继续恶化，新建住房供应的速度在很大程度上不足以满足强劲的人口增长和新家庭形成的需求。
然而，CoreLogic的一项新分析发现，悉尼和墨尔本的65个单位市场的价值低于2010年代以来的历史高点。
在其中一些市场，尽管利率很高，而且很大一部分卖家愿意亏本出售，但住房负担能力正在改善。
但买家并不买账。
的原因吗?
错误的供应。
图1列出了价值低于历史高点的单位市场，以及当前的中值、峰值日期和过去12个月的价值变化。
虽然澳大利亚其他大多数单元房市场已经从2010年代的公寓供应过剩中复苏，但悉尼和墨尔本的许多市场仍然表现不佳。
| 图1所示。单位市场E值仍低于2010年的峰值 | ||||||
| 郊区的名字 | 地区名称 | 城市 | 当前值 | 12月n变化 的价值 |
峰值差 | 高峰日期 |
| 埃平 | 彭南特山-埃平 | 悉尼 | 797796美元 | -0.3% | -18.4% | 5月17日 |
| 东墨尔本 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 737686美元 | -6.8% | -17.2% | 11月18日 |
| Beecroft | 彭南特山-埃平 | 悉尼 | 968057美元 | -2.4% | -16.5% | 10月17日 |
| 阿博茨福德 | 耶那 | 墨尔本 | 534165美元 | -7.4% | -16.0% | 4月17日 |
| 悉尼奥林匹克公园 | 奥本 | 悉尼 | 748964美元 | 0.6% | -14.8% | 6月17日 |
| 西墨尔本 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 515858美元 | -3.0% | -13.9% | 1月18日 |
| 肯辛顿 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 548655美元 | -3.3% | -13.5% | 5月17日 |
| 格兰维尔 | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 523568美元 | 1.7% | -12.8% | 9月15日 |
| 中央公园 | 菲利普港 | 墨尔本 | 807790美元 | -1.4% | -12.5% | 6月17日 |
| Armadale | 国标宁顿-韦斯特 | 墨尔本 | 658967美元 | 0.2% | -12.4% | 4月18日 |
| 游乐场玩耍 | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 513593美元 | 4.3% | -12.2% | 10月17日 |
| 南墨尔本 | 菲利普港 | 墨尔本 | 593455美元 | -5.9% | -11.9% | 12月17日 |
| Cairnlea | Brimbank | 墨尔本 | 444903美元 | -1.5% | -10.8% | 4月18日 |
| 哈里斯帕克 | 帕拉马塔 | 悉尼 | 478481美元 | 2.9% | -10.7% | 9月15日 |
| 帕拉马塔 | 帕拉马塔 | 悉尼 | 611537美元 | -0.1% | -10.2% | 6月17日 |
| 吉尔福德 | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 480669美元 | 4.4% | -10.1% | 10月17日 |
| Parkville | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 590799美元 | 7.6% | -9.9% | 6月17日 |
| 伯伍德东 | 白马-西部 | 墨尔本 | 689698美元 | -5.7% | -9.9% | 6月17日 |
| 摄政公园 | 奥本 | 悉尼 | 484785美元 | 5.7% | -9.9% | 9月17日 |
| 车 | 车兹伍德-连湾 | 悉尼 | 1151473美元 | -7.1% | -9.7% | 7月17日 |
| 北方莱德 | 莱德-猎人山 | 悉尼 | 809993美元 | 2.6% | -9.2% | 9月15日 |
| 图1（续）。单位市场E值仍低于2010年的峰值 | ||||||
| 郊区的名字 | 地区名称 | 城市 | 当前值 | 12个月 的变化 价值 |
峰值差 | 高峰日期 |
| Cabramatta | 费尔菲尔德 | 悉尼 | 439602美元 | -0.7% | -9.1% | 3月18日 |
| 吉祥物 | 植物学 | 悉尼 | 886863美元 | 2.4% | -9.1% | 6月17日 |
| Berala | 奥本 | 悉尼 | 567395美元 | 4.5% | -8.6% | 8月17日 |
| 沃里克的农场 | 利物浦 | 悉尼 | 410282美元 | 2.6% | -8.5% | 10月17日 |
| 墨尔本 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 477795美元 | 2.4% | -8.4% | 5月17日 |
| 利物浦 | 利物浦 | 悉尼 | 451450美元 | 2.6% | -8.3% | 4月17日 |
| 北墨尔本 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 502581美元 | -1.6% | -8.3% | 5月17日 |
| Rosehill | 帕拉马塔 | 悉尼 | 495199美元 | 2.8% | -8.1% | 9月15日 |
| 费尔菲尔德西 | 费尔菲尔德 | 悉尼 | 554911美元 | 0.7% | -7.2% | 9月15日 |
| 西方游乐场玩耍 | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 475836美元 | 2.1% | -6.9% | 10月17日 |
| 奥本 | 奥本 | 悉尼 | 558589美元 | 5.2% | -6.8% | 9月17日 |
| 梅尔罗斯公园 | 莱德-猎人山 | 悉尼 | 790121美元 | 4.6% | -6.7% | 5月17日 |
| 霍尔德 | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 568539美元 | 2.3% | -5.9% | 10月17日 |
| Kellyville脊 | Blacktown - North | 悉尼 | 588596美元 | 7.0% | -5.7% | 3月17日 |
| Greystanes | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 711836美元 | 5.9% | -5.3% | 10月17日 |
| Lidcombe | 奥本 | 悉尼 | 746770美元 | 4.3% | -5.2% | 9月17日 |
| 码头区 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 604426美元 | 2.4% | -5.1% | 6月17日 |
| 费尔菲尔德 | 费尔菲尔德 | 悉尼 | 430601美元 | 5.9% | -4.7% | 3月18日 |
| Carlingford | Carlingford | 悉尼 | 741826美元 | 3.8% | -4.6% | 8月17日 |
| 韦斯特米德 | 帕拉马塔 | 悉尼 | 568705美元 | 0.4% | -4.6% | 5月17日 |
| Canley淡水河谷 | 费尔菲尔德 | 悉尼 | 457254美元 | 1.6% | -4.5% | 5月17日 |
| 梅斯山 | 帕拉马塔 | 悉尼 | 576424美元 | 6.6% | -4.5% | 3月17日 |
| 南岸 | 墨尔本的城市 | 墨尔本 | 586876美元 | 1.9% | -4.2% | 6月17日 |
| Tallawong | Blacktown - North | 悉尼 | 640946美元 | 11.9% | -3.7% | 4月17日 |
| Ermington | Carlingford | 悉尼 | 793300美元 | 3.7% | -3.5% | 8月17日 |
| Homebush | 斯特拉斯菲尔德-伯伍德- 阿什 |
悉尼 | 687581美元 | 4.2% | -2.8% | 5月17日 |
| 米帅点 | 奥本 | 悉尼 | 778224美元 | 3.8% | -2.6% | 9月17日 |
| 酒碗 | 坎特伯雷 | 悉尼 | 530245美元 | 10.0% | -2.6% | 10月17日 |
| 纽因顿 | 奥本 | 悉尼 | 793702美元 | 2.7% | -2.6% | 6月17日 |
| 名叫 | 莱德-猎人山 | 悉尼 | 690967美元 | -1.6% | -2.6% | 5月18日 |
| 克罗伊登 | 斯特拉斯菲尔德-伯伍德- 阿什 |
悉尼 | 818930美元 | 3.2% | -2.6% | 9月17日 |
| Eastgardens | 植物学 | 悉尼 | 1069975美元 | 7.0% | -2.5% | 6月17日 |
| 植物学 | 植物学 | 悉尼 | 969011美元 | 3.5% | -2.3% | 6月17日 |
| 北帕拉马塔的 | 帕拉马塔 | 悉尼 | 621397美元 | 2.7% | -2.1% | 5月17日 |
| Wentworthville | 帕拉马塔 | 悉尼 | 570960美元 | 1.6% | -1.8% | 9月15日 |
| 所 | 坎特伯雷 | 悉尼 | 483984美元 | 9.8% | -1.6% | 5月17日 |
| 威利公园 | 坎特伯雷 | 悉尼 | 479936美元 | 6.1% | -1.6% | 4月17日 |
| Strathfield | 斯特拉斯菲尔德-伯伍德- 阿什 |
悉尼 | 785140美元 | -0.1% | -1.6% | 10月17日 |
| 恩菲尔德 | 斯特拉斯菲尔德-伯伍德- 阿什 |
悉尼 | 722279美元 | 1.5% | -1.5% | 9月15日 |
| 麦格理公园 | 莱德-猎人山 | 悉尼 | 876918美元 | 1.1% | -1.1% | 5月17日 |
| 坎特伯雷 | 坎特伯雷 | 悉尼 | 730845美元 | 4.1% | -0.8% | 6月17日 |
| 南Wentworthville | 梅里兰兹-吉尔福德 | 悉尼 | 674679美元 | 7.8% | -0.4% | 12月17日 |
| Kogarah | Kogarah - Rockdale | 悉尼 | 723314美元 | 2.8% | -0.4% | 6月17日 |
| 七山 | 黑人聚居区 | 悉尼 | 701873美元 | 2.4% | -0.3% | 4月17日 |
尽管墨尔本目前是两个首府城市市场中较弱的，但悉尼占据了名单的大部分，有51个单位市场低于2018年或2017年的峰值。
自2017年年中以来，整个悉尼单元房市场的价值上涨了8.7%。
然而，像埃平这样的郊区形成了鲜明的对比，目前埃平的单位中位数价值略低于80万美元，单位市场的价值比2017年5月的峰值下降了18.4%。
相对于收入而言，Pennant Hills-Epping SA3地区的住房市场负担能力有所改善。
从2017年6月到2024年，中等收入家庭储蓄20%存款的时间从9.8年降至7.6年。
尽管抵押贷款利率上升，但相对于悉尼整体平均水平，偿还抵押贷款所需的收入也仍然很低，2024年6月季度为36.0%（低于2017年6月季度的36.1%）。
从2017年中期到今年9月，大墨尔本公寓市场的价值增长了6.5%，但在墨尔本城市SA3地区（墨尔本内城区的一个很好的代表），该名单上有8个郊区，公寓价值仍比2017年的高点低8.6%。
截至2024年9月，该市场的单位价值中位数仅为514,000美元，而在6月份，只需5.4年的存款和家庭收入中位数的34%就可以偿还抵押贷款。
买家在这个市场上确实有优势，6月季度的转售数据显示，墨尔本市议会地区42.2%的业主在今年6月季度的出售中遭受了损失。
悉尼和墨尔本的公寓市场表现不佳，通常与2010年代建造的投资级公寓供应过剩有关。
随着全球金融危机后利率走低，住宅房地产投资在悉尼的内环和中环郊区，以及墨尔本和布里斯班的内城郊区变得特别有吸引力。
在此期间，投资者在新住房融资中的份额在2015年达到了创纪录的46%。
外国投资购买的期房数量增加，投资者为纳税目的而大量使用只付息贷款，这可能加剧了公寓领域的投机活动。
基于家庭总收入中位数和15%的年储蓄率。
这导致了单元房建设的繁荣，而投资者的活动通常更集中在单元房领域。
在截至2016年8月的一年里，全国公寓审批数量达到了12.3万套的峰值。
值得注意的是，在此期间，公寓的批准数量超过了独立住宅的批准数量，这是市场受到投资活动水平上升影响的另一个迹象。
澳大利亚统计局当时的住房和入住率数据显示，绝大多数自住业主选择购买房屋，约80%的近期购房者在2015-16财政年度购买了房屋。
ABS批准数据显示，仅在2015-16财政年度，墨尔本和南岸的SA2市场就获得了近5000个单位的批准。
在同一时期，埃平-北埃平SA2批准了1300个单位，利物浦-沃里克农场批准了770个单位。
公寓投资热潮在2017年左右结束，当时出台了对只付息贷款的临时上限，以遏制潜在的风险贷款。
在宣布这一上限的时候，大约70%的新投资者贷款是以只付息的方式发放的。
随着上限的实施，再加上贷款条件的收紧，投资者迅速撤出了澳大利亚房地产市场，削弱了新建住房的价值。
更糟糕的是，由于最近出现了大量建筑质量问题，公寓市场也遭受了信心危机。
其中包括吉祥物塔（Mascot Towers）和奥林匹克公园欧泊塔（Opal Tower）裂缝等引人注目的案例。
2010年代公寓热潮的结果是，一些最方便、位置最优越的开发用地在特定时间点被特定类型的买家所利用——然而，在投资热潮期间建造的供应可能无法满足当今买家的需求。
许多人可能会担心这些楼盘的缺陷，或者被高密度和相对较小的户型吓跑，而不是急于购买这种相对负担得起的楼盘。
即使是今天的投资者也可能对这些市场望而却步，因为在过去10年的大部分时间里，这些市场的资本增长回报率都很低。
尽管租金在过去几年里上涨强劲，但目前的利率也高于2010年代，从租金收益的角度来看，其中一些公寓市场的价值可能需要进一步下跌，才能具有吸引力。
有趣的是，其中一些单位市场最近出现了资本增长的强劲好转。
在塔拉旺，地铁西北线于2019年开通，在截至9月的12个月里，单位价值增长了11.9%。
在悉尼的Punchbowl和Lakemba以及墨尔本的Parkville等低价公寓市场，过去一年的增长率也相对较高，但房价中位数仍低于60万美元。
这表明，买家最终可能会考虑在中等至高密度的住宅市场购买，但前提是价格合适。
